越是市场低迷，越是急于出货。

这从各红盘业主踊跃提前办证，就可见一斑。如预计本月底交付的江斓映象府，已有多套房源躺在后台，2套正式挂牌。

还有原计划明年5月交付的潮展云起，也有4套房源显示于外网。

虽然“着急卖房”，要价可不低。如潮展云起目前公开可见的4套188㎡四房户型，挂价7万7-8万3，碾压对面的亚运村二手房价。

对房东来说，挂高价完全可以理解。

毕竟，这也是当年响当当的摇号红盘。潮展云起2023年6月一把梭哈，全盘232套房源最终2098组入围，中签率11.06%，差点限售。

且与新晋世纪城地王（金帝丰北TOD）同在民祥路上，直线距离约1.2公里。

因为星潮映象府和杭承府均限售，朗云和晓风明月去年才售罄，它还是近年SKP核心区（市心路以东），惟一可售的二手纯改善住区（188、199㎡）。

一切看起来都很nice，但限价解除后，市场逻辑已经不一样了。

有中介说，市场最终反馈或与预期相差不小。

02

潮展云起容积率2.9，由5幢20-25F高层（2T2）组成，与亚运村隔钱湾总部基地对望，直线距SKP约300米。

虽然已有业主出证，但还无法正常带看。

现场可以看到，小区众筹升级的四面铝板已全部呈现。以暗金、灰色系加大面玻璃为主，整体偏暗。隔壁的杭承府因为有大片白色，相对更亮色些。

从航拍视角可以看到，小区内部的公区应该已完工。

但因为小区占地只有16020㎡，公区偏小。一共5幢建筑，列成两排。一排是2幢建筑加小区大堂，一排是3幢建筑。

中间是一个“迷你”的长方形园区，但内容挺丰富，景观水系、草坪、树木和廊亭均有。

小区只有188㎡和199㎡两个户型。188㎡四开间朝南，南向面宽超16米，纵向餐客厅一体，还有中西厨双配。199㎡相当于尺度升级版，整体格局类似。

从以往公开资料看，小区装标配有中央空调、地暖和新风三大件，还有西门子洗碗机、科勒、TOTO、汉斯格雅等卫浴品牌。

学区和亚运村一样，同属亚运村实验小学。直线距地铁2号线盈丰路站约500米。

因为外围道路还没完工，小区交付还需较长时间。有业主表示，可能会在今年9-10月提前交付。

03

以当下行情和未来供应看，8万报价显然偏高。

目前亚运村SKP一带，实际成交价超过7万的，只有能看江的亚运村高区大户型（挂价也鲜有超过8万）。比如，日耀之城的1幢高区西边套249㎡。

潮展云起靠民祥路这一排，虽然不少房源能看江，但等总部基地建设起来，江景大概率所剩无几。

另外，参照丰北TOD54472元/㎡的楼面价，未来肯定是纯改善豪宅定位，起步户型基本两三百方，产品碾压周边楼盘毫无悬念。

至于售价，我问了不少亚运村业主，普遍认为卖个8-9万应该差不多了。

不要过多指望地王，可以带动周边二手房市场。奥映鸣翠府（望阙南）去年11月就已出让，最近以近8万7的均价首开，周边二手房也未见明显起色。

说白了，不限价豪宅和限价楼盘，已是两个相对独立的体系。

不限价盘受普通小区的影响有限，但普通小区却会被疯狂挤压。必须拉开价格优势，才能在二手市场流动起来。

此外，钱塘湾总部基地还有不少潜在住宅供应。

按现有规划，建发朗云以西、潮展云起以北的民祥路一侧还有3宗待出让宅地。丰北TOD靠亚运村方向，还有一宗升级版规划宅地。

这宗宅地条件更出色。容积率2.4，直线距6号线丰北站约300米（在建15号线和6号线换乘）。因为一侧挨着先锋河，未来江景视野估计也更开阔和确定。

5宗不限价地，加上朗云、晓风明月，及限售的杭承府和SKP，清一色大户型，一二手竞争压力都不小。

04

自潮展云起出证后，网上关于它的讨论不少。

争议最大的一点就是：公区太小。的确，今年交付后表现出色的次新房，大多有一个共同点：园区有规模性，可逛性强，对自住更为友好。

典型如去年交付的和品，及今年的馥香园等。

而从世纪城的过往履历看，占地两三万方，基本没室内恒温泳池的小盘，二手表现大多差强人意。

像星翠澜庭，自交付后二手房价始终徘徊在5-6万。还有今年3月出证的悦著云轩，背靠两大地王，一开始卖到6万+，现在已跌至6万内。

更具争议的是傲世邸，不仅小区迷你，还有公租和自持，几乎没啥市场关注度。

除了潮展云起，世纪城未交付的“迷你盘”，还有5幢楼的杭承府，3幢楼的晓风明月。对比今后的不限价盘，没园区优势，也没产品优势，这就是客观现实。

对大多数楼盘来说，最后就是作为一种性价比选择。

当然，潮展云起和世纪城以往这几个迷你盘，还是有独特卖点的。比如，纯改善大户型，没公租和自持。

“大户型估计有优势，上7万比较难，可能6万5左右。”周边中介分析道。

还有人说，潮展云起的投资业主们，应该抓住“交付断档期”（其他盘不是限售就是交付尚早），借势丰北TOD上市前的热度，果断出手。

这是一个好选择么？市场终会给出答案！